Цены на недвижимость падают, но доступнее она не станет

Цены на недвижимость падают, но доступнее она не станет

Кризис на рынке недвижимости может стать самым мощным из всех, которые российский рынок переживал за последние несколько десятилетий, прогнозируют аналитики. Одним из очевидных последствий станет снижение цен. Однако для подавляющего большинства россиян более доступным жильё не окажется.
Напомним, что последние несколько лет цены на недвижимость неуклонно росли. Последнее значительное подорожание было связано с ростом курса доллара в марте 2020 года на 15%. Следствием этого стало моментальное повышение стоимости квадратного метра на 2,3%. Осенью того же года цены повышались ещё дважды: на 4,1% в сентябре и на 4,5% в октябре.
И вот в феврале случился очередной антирекорд: по подсчётам компании «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5%, составив 281 тыс. рублей.
Тем не менее начало спецоперации и общемировой геополитический кризис могут поставить крест на многолетней тенденции роста цен на недвижимость. По прогнозам аналитиков, цены на новостройки могут упасть на 20–30%, правда, в долларовом эквиваленте. Значительное проседание ждёт и рынок аренды. А вот что касается рынка вторичного жилья, не исключено, что его ждёт не просто падение, но откат в далёкое прошлое, когда сделки заключались не по закону, а по понятиям.
В новейшей истории Россия переживала уже три масштабных кризиса на рынке недвижимости. Однако ни один из них по своим последствиям не сравнится с наступающим кризисным штормом.
Первый масштабный кризис на рынке недвижимости разразился во время дефолта 1998 года. Правда, в те времена рынка недвижимости в его современном понимании ещё не существовало: количество новостроек было ничтожно мало, развитого рынка девелоперских компаний тоже. Потому кризис ударил в основном по рынку вторичной недвижимости, потерявшей в цене до 30% в долларах. Впрочем, в те времена и зарплата россиян была прочно привязана к валютному курсу. Так что разрыва между падением рублёвых и долларовых цен тогда, по сути, не случилось.
Следующий обвал произошёл в 2008 году. Начавшись с лопания ипотечного пузыря в США, мировой финансовый кризис вскоре захлестнул весь мир. Курс доллара в 2008–2009 годах вырос более чем на 50%: с 23,5 рубля в августе 2008-го до 36,4 – в феврале 2009 года. Кризис на рынке недвижимости тогда сопровождался банкротством крупных игроков рынка, сокращением ввода нового жилья и значительным падением цен. Правда, для потребителей это падение не имело решающего значения. Если в долларовом эквиваленте цены упали на 30–35%, то в рублях всего на 10–15%. При этом размер зарплат большинства россиян в рублях остался прежним. Так что 10-процентное снижение цен при одновременном фактическом падении доходов населения погоды на рынке не сделало.
Последний кризис, 2014 года, фактически сформировал рынок недвижимости таким, каким мы видим его сейчас. Во-первых, завершилась консолидация отрасли, во-вторых, оформились связки застройщиков и банков: многие девелоперские компании перешли под контроль банкиров. А главное – произошло, пожалуй, самое значительное падение цен: на 55% в долларовом эквиваленте. Однако, как и во время кризиса 2008 года, в рублях цены понизились не так сильно – всего на 15–20%. После чего кризисное падение цен впоследствии сменилось ростом, который продолжался вплоть до настоящего времени. В частности, по данным компании «Метриум», в декабре 2014 – январе 2015 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,6%. Позднее, в январе 2016 года, при очередном «проседании» рубля по отношению к доллару на 12% цены на новостройки за месяц выросли ещё на 2%.

«Можно сказать, что нынешний кризис – это все три предыдущих кризиса разом. Сейчас на рынке у продавцов есть две стратегии: ничего не продавать, пока не прояснится ситуация, либо продавать по завышенным ценам, накинув на всякий случай 20% к цене, чтобы не прогадать», – констатирует руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашёв.
«Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – считает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов и выделяясь тем самым на фоне конкурентов».
Более того, уже сегодня на смену сдержанной ценовой политике приходит политика снижения цен. Ситуации способствует также и повышение ключевой ставки ЦБ до 20%. Фактически это означает, что рынок ипотечного кредитования останавливается. По оценкам участников рынка, запретительным порогом считается ставка по ипотеке от 12%. Чего уж говорить о 20% и более.
При этом последние годы именно ипотека была единственным драйвером рынка: 70–80% всех сделок купли-продажи на отечественном рынке недвижимости заключалось именно с помощью ипотеки. «Сейчас резко снизилась доступность ипотеки, вырос курс доллара. Доходы населения при этом точно не вырастут, поэтому цены скорее всего пойдут вниз», – рассуждает Сергей Бобашёв.
Не очень понятно, что будет с объёмами нового строительства: с одной стороны, спрос очевидно сокращается, с другой – механизм проектного финансирования, по сути, отрезает застройщиков от заёмных средств. «Новинка этого кризиса – трудности, которые будут возникать у проектного финансирования. При ключевой ставке ЦБ в 20% получается, что деньги на проектное финансирование будут давать по ставке 25%? – недоумевает Сергей Бобашёв. – И если ипотеку можно будет поддержать субсидиями, то для проектного финансирования если и придумают какую-нибудь поддержку, то это скорее всего будет окончательное и грубое вмешательство в рынок, последствия которого предсказать сложно».
Особую тревогу у экспертов вызывает будущее вторичного рынка. Можно предположить, что государство, стремясь поддержать строительную отрасль в целом, едва ли будет предлагать программы по субсидированию ипотеки на вторичном рынке. «Беда, если государство начнёт поддерживать застройщика, но не рынок жилья в целом. На вторичку едва ли будут вводить субсидированную ипотеку, а значит, этот сегмент рискует превратиться в маргинальный рынок обмена», – рассуждает Сергей Бобашёв.
Снижение цен и маргинализация ожидают и рынок аренды. Всё дело в том, что ставки долгосрочной аренды привязаны к доходам экономически активного населения. Очевидно, что в ближайшее время они будут снижаться, а вслед за ними и арендные ставки.
«Если кто-то ещё думает, что раз вырос доллар, то и цены надо поднимать, – это ерунда. Мы живём в рублёвом пространстве, – напоминает Сергей Бобашёв. – Даже в 2015 году, когда люди пытались в топовом сегменте на фоне роста курса доллара продавать жильё за валюту, ничего из этого не вышло. В долларах ни продавать, ни сдавать никто не будет».
Зато новой тенденцией на рынке аренды может стать спрос на максимально дешёвое жильё со стороны трудовых мигрантов. За отсутствием работы в небольших городах люди будут стремиться в областные центры и в столицу. Однако приехавшие на заработки люди едва ли смогут обеспечить рынку аренды платёжеспособный спрос. Судя по всему, наиболее востребованными предложениями станет аренда хостелов, отдельных комнат или же и вовсе койко-мест.