Супруга Дмитрия Ананьева оставила его без девелоперского актива

Бизнес

Супруга Дмитрия Ананьева оставила его без девелоперского актива

Бывший банкир передал жене акции группы ПСН до того, как попал под следствие. 
01.10.2019

Экс-совладелец Промсвязьбанка Дмитрий Ананьев, как выяснил РБК, больше не является акционером девелоперской группы ПСН. Он передал акции своей жене Людмиле, которая затем продала более 50% компании.

Как Ананьев лишился контроля над ПСН

В девелоперской группе ПСН, которую основал и контролировал Дмитрий Ананьев, сменились владельцы, следует из данных реестра компаний Кипра и имеющегося у РБК решения Высокого суда Лондона по делу вкладчиков банка против братьев Ананьевых.

Дмитрий Ананьев «передал свои интересы в бизнесе, известном как группа ПСН, своей жене, которая передала более 50% этих интересов третьей стороне», указано в тексте решения суда, выпущенном в сентябре 2019 года. В документе уточняется, что жена продала активы на рыночных условиях.

В судебных материалах указано, что Дмитрий Ананьев решил передать активы супруге в январе 2018 года, то есть вскоре после объявления о санации ранее принадлежавшего ему Промсвязьбанка, которая началась в декабре 2017-го. Ананьев объяснил судье, что передал активы жене, потому что хотел избежать препятствий, которые бы могли создать российские власти для группы ПСН «ввиду их недавнего (как считает Дмитрий, неоправданного) вмешательства в дела Промсвязьбанка».

Из реестра кипрских компаний следует, что передача акций Людмиле Ананьевой была завершена 29 июля 2018 года — тогда она стала единоличным собственником Leryen Assets Ltd, которой ранее владела вместе с мужем. Уже 6 августа 2018-го Людмила Ананьева продала по 50% и 1 акции в трех кипрских компаниях, на которые оформлена недвижимость ПСН, — бизнес-центры, которые сдаются в аренду, и часть строящихся жилых комплексов. Контролирующими акционерами перечисленных компаний стали офшоры, зарегистрированные на Маршалловых и Сейшельских островах, их бенефициары неизвестны.

В группе ПСН отказались от комментариев. В мае 2018 года пресс-служба ПСН опровергала сообщения о планах Дмитрия Ананьева продать группу ПСН, поясняя, что группа избавляется только от непрофильных активов, не связанных с девелопментом и жилой недвижимостью.

Чем известна группа ПСН

В последнем рейтинге королей российской недвижимости, которые составляет журнал Forbes, группа ПСН заняла 27-е место. Ее доход от аренды за 2018 год оценивается в $65 млн. Группа владеет 447 тыс. кв. м офисной недвижимости, основные объекты — деловой квартал «Новоспасский» (111,7 тыс. кв. м) на Дербеневской набережной и бизнес-центр «Альфа Арбат Центр» (42 тыс. кв. м).

Кроме того, у группы ПСН, по данным единой информационной системы жилищного строительства, действуют разрешения на строительство 262,1 тыс. кв. м жилья (2,5 тыс. квартир), из них около 50 тыс. кв. м — это остановленные проекты.

Собственником большинства жилых проектов выступает кипрская Laery Investments Ltd, более половины которой Людмила Ананьева продала в августе 2018 года третьей стороне. Но есть и исключения — бенефициаром ООО «Специализированный застройщик «Феодосийская», которое ведет строительство жилого комплекса «Гринада», в проектной декларации указан лично Дмитрий Ананьев.

Как ПСН распродает свои активы

После смены бенефициаров ПСН продолжила продавать активы — за последние полгода, как следует из данных Росреестра и ЕГРЮЛ, группа продала две площадки в Москве. Это земля у Белорусского вокзала в Бумажном проезде и на Варшавском шоссе, общая площадь — почти 6 га.

Участок площадью 2,15 га и здания в Бумажном проезде, 19, сменили собственника в конце мая. Эта земля была частью проекта по реновации территории издательства и типографии «Правда», о начале которого ПСН объявила в 2017-м. Группа приступила к расчистке площадки, но в 2018-м остановила строительные работы. В пресс-службе группы это тогда объясняли реконцепцией проекта.

Теперь застройкой территории в Бумажном займется группа Stone Hedge. По словам заместителя гендиректора Stone Hedge Виктории Васильевой, на участке планируется построить бизнес-центр класса А общей площадью 80,5 тыс. кв. м, из которых непосредственно на офисы придется 46 тыс. кв. м. Начать строительство планируется во втором квартале 2020 года.

Stone Hedge будет выступать девелопером проекта, а покупателем актива стала группа инвесторов, которых в Stone Hedge не раскрывают. Акционер и гендиректор Stone Hedge Максим Гейзер не входит в число покупателей площадки, утверждает Васильева.

Известны только юрлица покупателей, они учреждены компаниями, зарегистрированными в Панаме и в Белизе. Обе компании и раньше инвестировали в проекты Stone Hedge: панамская — в проект создания особняков Art Residence на 3-й ул. Ямского Поля, 9, белизская — в бизнес-центр на Дмитровским шоссе. Кроме того, белизская компания через ООО «Комплексные инвестиции» ранее в этом году уже купила другой актив у ПСН в том же районе — участок площадью 0,6 га на ул. Ямского поля, 30. На нем планируют построить офисный комплекс. Оба объекта будут строиться под одним брендом — Stone, говорит Васильева.

Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев оценивает стоимость площадки в Бумажном проезде в 800 млн руб. Такую же оценку дает партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев. «Территория у Белорусского вокзала — один из развивающихся деловых районов Москвы, с учетом сегодняшнего дефицита офисных площадей, думаю, новый бизнес-центр будет пользоваться спросом», — говорит Лукашев.

Второй актив, который продала ПСН, — офисы и земля на Варшавском шоссе, 42. Общая площадь территории — 3,7 га, а зданий, которые на ней находятся, — 38 тыс. кв. м, из них на основное здание бизнес-центра приходится 26 тыс. кв. м. С 1960-х здесь находилось НИИ «Счетмаш», в 2000-х здания начали сдавать под офисы. Недвижимость принадлежит ООО «РСР», которое было подконтрольно группе ПСН.

В конце июня 2019-го единственным собственником ООО «РСР» стал Андрей Трубицин, следует из данных ЕГРЮЛ. Трубицин — основной владелец Консервативного коммерческого банка, который выступает расчетным банком WebMoney в России. РБК через банк направил запрос Трубицину, на который не получил ответа.

Поскольку участок на Варшавском находится вдали от метро и транспортных развязок, самым оптимальным вариантом будет его использование в нынешнем статусе, то есть под бизнес-центр, считает партнер Colliers International Станислав Бибик. Стоимость объекта он оценивает в 1,5–1,8 млрд руб. Оценка директора направления стратегического консалтинга CBRE Ольги Земцовой — 2–2,3 млрд руб. Земцова говорит, что территорию в перспективе можно использовать под застройку жилой и торговой недвижимости.

Есть ли риски для покупателей активов

В мае 2019-го Арбитражный суд Москвы арестовал имущество бывших совладельцев Промсвязьбанка Дмитрия и Алексея Ананьевых и экс-руководителей банка на 282,2 млрд руб. по иску самой кредитной организации. Позже Следственный комитет возбудил уголовное дело в отношении Ананьевых, и в сентябре суд заочно арестовал братьев, следствие обвиняет их в выводе 66 млрд руб. из Промсвязьбанка перед санацией.

В Промсвязьбанке не ответили на вопрос, известно ли им о смене акционеров группы ПСН, и не стали комментировать отдельные сделки группы, ограничившись общим комментарием: «Банк защищает свой нарушенный имущественный интерес всеми допустимыми законом способами, в том числе посредством оспаривания неправомерных сделок».

Несмотря на то что перевод активов на родственников — это одна из самых распространенных попыток обезопасить активы, эта схема не является эффективной, говорит партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Павел Ивченков. Сделки с аффилированностью становятся объектом пристального изучения, и в случае выявления каких-либо отступлений от требований закона, такие сделки, несомненно, будут признаны судом недействительными, предупреждает юрист.

Сделки между супругами оспариваются очень часто, в случае с Дмитрием Ананьевым они могут быть оспорены, например, в рамках его возможного банкротства как физического лица, считает руководитель департамента корпоративного права и консалтинга «Аудит Груп» Наталья Борисова. Она напоминает, что банк уже обратился с иском о возмещении убытков к бывшим контролирующим акционерам — в последующем в рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий будет вправе привлечь их к субсидиарной ответственности и в рамках этого оспорить сделки, если они были нацелены на вывод активов.

Ранее источник РБК на московском рынке недвижимости, знакомый с предложениями о продаже активов ПСН, говорил, что в портфеле группы сохранились интересные активы, но у покупателей «остаются опасения в связи с потенциальными рисками оспаривания сделки из-за неопределенности вокруг персон акционеров и возможных санкций со стороны ЦБ». Балоев из Cushman & Wakefield считает, что эти риски преувеличены, и токсичности у активов нет.